Dans le monde de la location, la question des dégradations et de leur prise en charge génère souvent des tensions entre bailleurs et locataires. Un arrêt récent de la Cour de Cassation, daté du 16 novembre 2023, apporte un éclairage intéressant sur ces obligations, surtout quand le bailleur oublie certaines démarches lors du départ d’un locataire (ce point peut vite coûter cher). Ce sujet est important pour tous ceux impliqués dans les locations, car il touche directement aux aspects financiers et légaux des baux.
Le cadre légal et les engagements de chacun
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise clairement ce que doivent faire les locataires pour entretenir leur logement. D’après l’article 7 de cette loi, le locataire doit veiller à l’entretien courant du logement, incluant les équipements, ainsi que réaliser les menues réparations et réparations locatives; par exemple, réparer des trous ou des taches sur les murs, changer un revêtement de sol abîmé, réparer une porte endommagée ou remplacer une plaque de cuisson cassée.
Mais si le bailleur rate une formalité importante au moment du départ du locataire, il peut se retrouver à devoir payer les frais de remise en état du logement. La Cour de Cassation a ainsi condamné un bailleur à rembourser son ancien locataire à hauteur de 1539,60 euros, comprenant le dépôt de garantie et des majorations pour retard.
Le rôle de l’état des lieux
L’état des lieux est un document indispensable pour que le propriétaire puisse identifier les réparations à la charge du locataire. Cependant, ce document doit être établi selon des règles précises pour être valable. Par exemple, un état des lieux réalisé seulement par le mandataire du bailleur, sans que le locataire soit présent, ne fait pas foi pour prouver des dégradations. C’est pourquoi il est important qu’il soit rédigé de manière contradictoire et signé par les deux parties.
Une fois signé, l’état des lieux ne peut plus être modifié. Quant aux recours pour des dégradations non mentionnées, ils sont quasiment inexistants : « Recours pour dégradations oubliées ? Aucun. Sans mention dans l’état des lieux de sortie, aucun recours n’est possible », rappelle la Cour.
Que faire en cas d’oubli ?
Si certaines dégradations n’ont pas été relevées lors de l’état des lieux, obtenir un aveu direct du locataire reste une option même si elle reste assez rare. Sans aveu ou preuve solide, il est pratiquement impossible de contraindre légalement le locataire à régler ces frais.
Dans certains cas particuliers, si un désaccord persiste sur l’état des lieux amiable, il est possible de faire appel à un commissaire de justice; mais cette démarche doit être rapide après la remise des clés et permettre de prouver que les dégâts sont liés à l’occupation par le locataire.
Les conséquences pour les propriétaires
Les retombées financières peuvent être lourdes pour les propriétaires qui délaissent ces formalités importantes. En plus du remboursement éventuel du dépôt de garantie avec les majorations, ils risquent de devoir payer eux-mêmes le coût complet des réparations qui n’auraient pas été correctement notifiées lors de l’état des lieux.
Pour éviter ces désagréments coûteux et chronophages, il est recommandé aux bailleurs d’envoyer leurs demandes par courrier recommandé avec avis de réception et, si besoin, de faire appel rapidement à un commissaire pour établir un état contradictoire en cas d’absence ou de refus du locataire.
Ce récent jugement rappelle à quel point il est important de soigner les détails administratifs dans toute transaction immobilière impliquant plusieurs parties.
