Dans le monde de la location, savoir où se situent les devoirs du locataire et les prérogatives du propriétaire peut éviter bien des emmerdes. Récemment, un arrêt de la Cour de Cassation a remis sur le tapis l’importance de respecter ces règles en rappelant aux bailleurs leurs responsabilités lors de l’état des lieux. On vous explique ici en détail ce que la loi impose aux locataires, les droits dont bénéficient les propriétaires, et on vous relate un cas récent qui illustre bien le sujet.
Les devoirs du locataire
D’après l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, plusieurs obligations incombent au locataire. Il doit, avant tout, veiller à ne pas abîmer le logement ni causer de pertes pendant toute la durée du bail. Il s’agit aussi de prendre soin de l’entretien courant du logement et de tous les équipements qui s’y trouvent.
Les petites réparations (par exemple, réparer des trous ou des taches sur les murs, remplacer un revêtement de sol endommagé, remettre une porte battante ou réparer une plaque de cuisson cassée) sont aussi à la charge du locataire, illustrant bien les responsabilités du locataire.
Les droits du propriétaire
Le propriétaire peut demander au locataire de prendre en charge les réparations constatées lors de l’état des lieux de sortie. Mais attention, ce droit s’articule autour de certaines formalités qui assurent que les choses se déroulent dans les règles et de manière équitable pour chacun.
Un arrêt récent rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 16 novembre 2023 (numéro d’arrêt 22-19422) rappelle qu’avant de tenir le locataire pour responsable, il faut obligatoirement établir l’état des lieux de façon amiable et contradictoire.
Un cas particulier vu par la Cour
Dans l’affaire en question, le litige portait sur un manque d’entretien du jardin par le locataire, notamment le désherbage qui n’avait pas été réalisé. Ici, l’état des lieux avait été dressé uniquement par le mandataire du bailleur et sans que le locataire soit présent. Le propriétaire n’a donc pas su prouver qu’il avait tenté de faire cet état des lieux en toute transparence.
D’après la procédure, si le locataire refuse de participer à un état des lieux amiable, il faut faire appel à un commissaire de justice. Les frais liés à cette opération sont alors répartis de manière équitable entre le bailleur et le locataire.
Ce que ça coûte au bailleur
Dans cette affaire, le non-respect des formalités a fini par coûter cher au bailleur. Le jugement l’a condamné à verser au locataire la somme totale de 1539,60 euros. Ce montant correspond à la restitution du dépôt de garantie et à des pénalités pour retard.
Cet épisode rappelle aux propriétaires l’importance d’envoyer une demande formelle d’état des lieux par courrier recommandé avec accusé de réception. En cas d’absence ou de refus du locataire, recourir à un commissaire est impératif pour établir l’état des lieux de façon régulière, soulignant les formalités à respecter.
Quelques conseils pratiques pour les propriétaires
Pour éviter d’être tenu pour responsable des dégradations causées par un locataire, il vaut mieux que les propriétaires soient vraiment rigoureux dans leurs démarches administratives. Au-delà de l’envoi d’un courrier formel pour l’état des lieux, faire appel à un commissaire en cas de blocage n’est pas seulement recommandé, c’est indispensable.
Cet arrêt met en lumière à la fois les devoirs légaux et les précautions à prendre dans une relation locative. Que vous soyez propriétaire ou locataire, bien connaître ces points peut éviter bien des soucis et permettre une gestion sereine dans le respect des règles.
