Dans les zones où les loyers sont encadrés, 37 % des annonces locatives ne respectent pas les plafonds légaux, traduisant une violation généralisée des règles destinées à protéger les locataires. À Paris, la situation est encore plus préoccupante : 46 % des propriétaires dépassent le loyer plafond, contre 31 % l’an passé. Dans ce climat de tension locative accrue, il est essentiel que propriétaires et locataires soient informés des règles, risques et recours possibles. Le 6e baromètre de la Fondation pour le logement, publié le 3 septembre 2026, souligne une détérioration sans précédent du respect du dispositif, alors que les compléments de loyer abusifs se multiplient.
Cadre légal de l’encadrement des loyers en France
La loi Elan, mise en place le 23 novembre 2018, a introduit un encadrement des loyers à titre expérimental pour cinq ans, prolongé jusqu’au 24 novembre 2026. Ce dispositif contraint les propriétaires à respecter un loyer plafond calculé à partir d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, majoré de 20 %. Destiné à maîtriser l’augmentation des loyers dans les zones où la demande excède l’offre, il s’applique aux baux d’habitation, qu’ils soient vides ou meublés, constituant la résidence principale du locataire. Seuls les logements récemment mis en location ou ayant subi d’importants travaux peuvent déroger à cette règle en justifiant un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles.
Actuellement, 69 communes françaises, dont Paris, Plaine-Commune en Seine-Saint-Denis, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier, appliquent cet encadrement. Les loyers de référence sont déterminés par secteur géographique, type de logement et nombre de pièces, et peuvent être consultés sur les sites des préfectures et observatoires locaux des loyers.
Le loyer de référence est le loyer médian observé pour une catégorie de logement dans un secteur donné, tandis que le loyer de référence majoré en est la version augmentée de 20 %. Un propriétaire ne peut pas exiger un loyer dépassant ce seuil, sauf si un complément de loyer est légitimé par des caractéristiques de localisation ou de confort clairement définies par la loi. À Paris, par exemple, un studio meublé dans le 11e arrondissement a un loyer de référence de 30,10 euros/m², avec un plafond majoré de 36,12 euros.
Qu’est-ce qu’une annonce illégale ?
Une annonce devient illégale si le loyer proposé excède le loyer de référence majoré sans justification légale. Selon le baromètre de la Fondation pour le logement, 37 % des annonces entre août 2025 et août 2026 dépassent les plafonds, soit une augmentation de 5 points en un an. À Paris, 46 % des bailleurs ne respectent plus la règle, contre 31 % l’année précédente. En Seine-Saint-Denis, certaines communes atteignent 61 % d’annonces illégales. Les infractions concernent surtout les petits logements meublés et ceux classés G en performance énergétique.
Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, telles qu’une localisation privilégiée ou des équipements de qualité. Cependant, les abus sont fréquents. David Rodrigues, de l’association CLCV, critique certains propriétaires pour des justifications abusives, comme un complément de 500 euros pour un parking. Le montant moyen des dépassements a baissé à 159 euros, contre 191 euros l’année précédente.
Pour contrer ces abus, l’Assemblée nationale a proposé, en décembre 2025, de plafonner le complément de loyer à 20 % du loyer majoré, avec un délai de trois mois pour contester devant la commission départementale de conciliation. Le débat se poursuit au Sénat à partir du 21 octobre 2026.
Risques et sanctions pour les propriétaires
Un propriétaire qui exige un loyer supérieur au plafond légal engage sa responsabilité civile. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner une diminution du loyer et la restitution des trop-perçus, majorés d’intérêts, sans limitation de durée. Par exemple, un propriétaire parisien recevant 200 euros de trop par mois pendant deux ans pourrait devoir restituer 4 800 euros, sans compter les intérêts.
Les services de l’État peuvent infliger des amendes administratives allant jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. La procédure commence par un contrôle des annonces, suivi d’une mise en demeure. Si aucune régularisation n’intervient en un mois, l’amende est imposée. Malgré des contrôles renforcés à Paris en 2026, le nombre d’amendes reste faible comparé aux 46 % d’annonces illégales, soulignant un déficit de moyens de contrôle.
Le locataire dispose d’une procédure simplifiée pour contester un loyer illégal. Il doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois ans suivant la signature du bail. En cas d’échec, le tribunal judiciaire intervient. Cette procédure, gratuite et rapide, est soutenue par des associations comme la CLCV ou l’ADIL. Le juge peut réduire le loyer avec effet rétroactif à la date de prise d’effet du bail.
Recours et protections pour les locataires
Le locataire a trois ans pour contester le loyer, en vérifiant d’abord s’il dépasse le plafond légal à l’aide des arrêtés préfectoraux en ligne. La contestation débute par courrier recommandé au propriétaire, puis passe par la commission départementale de conciliation. Si aucun accord n’est trouvé, le tribunal judiciaire est saisi. Pendant la contestation, le propriétaire ne peut donner congé, sauf raison légitime et sérieuse.
Les associations de locataires, telles que la CLCV, l’ADIL et la Fondation pour le logement, offrent une aide juridique gratuite et signalent les annonces illégales aux autorités. David Rodrigues souligne leur rôle crucial : « Nous informons les locataires de leurs droits et les accompagnons dans la contestation. » Ces associations sont essentielles pour contrer les pratiques abusives.
Pour récupérer les loyers versés en excès, le locataire doit engager une action en restitution après une conciliation infructueuse. Le tribunal ordonne la restitution des sommes avec intérêts légaux, selon une prescription de cinq ans à partir de chaque versement indû. Un locataire ayant payé 150 euros en trop par mois pendant trois ans peut récupérer 5 400 euros, hors intérêts.
Pérennisation du dispositif : enjeux juridiques et politiques
Le 24 novembre 2026 marque la fin de l’expérimentation de l’encadrement des loyers. Sans nouvelle législation, il sera abrogé. Le gouvernement souhaite proroger le dispositif de deux ans, comme l’indique Jacques Baudrier, adjoint au logement de Paris. Le débat au Sénat débute le 21 octobre 2026. La FNAIM demande l’abrogation du dispositif, le jugeant inefficace et dissuasif pour les investisseurs, tandis que la Fondation pour le logement milite pour sa pérennisation avec un renforcement des contrôles. Christophe Robert, de la Fondation, souligne l’importance de faire respecter le dispositif. L’issue du débat influencera l’avenir de la régulation locative dans les zones tendues où 37 % des annonces sont illégales.
